תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 נכנס לתוקף בחודש אפריל 2011 והוא מגן על רוכשי הדירות מקבלן, ומומלץ לשים לב למספר פרטים בהסכמי רכישה מול קבלן אסקור מספר שינויים חשובים בהתאם לסעיפי החוק השונים:
מי הוא קונה משנה?
החוק מעניק למי שרוכש דירת מגורים ממוכר, כעין "תעודת אחריות", במסגרתה הוא מחויב לתקן ליקויים המתגלים בדירה במהלך תקופות הבדק והאחריות. במצב אידיאלי, המוכר מבצע תיקונים המביאים לתיקון הליקויים לשביעות רצון הקונה.
כאשר הקונה שרכש את הדירה מהמוכר אינו מגיש תביעה בגין הליקויים שלא תוקנו, ומוכר את הדירה, כל עוד תקופת הבדק והאחריות נמשכת, נשארת בתוקפה תעודת האחריות שלפי חוק המכר (דירות), והמוכר ממשיך להיות מחויב גם כלפי קונה המשנה.
לאחר מכירת הדירה, הדירה עוברת לבעלותו של קונה המשנה, כהגדרתו בחוק.
החל מיום תיקון החוק, ה 6.4.11 לא נותר עוד ספק כי המוכר אחראי לבצע תיקון של ליקויים גם כלפי קונה המשנה.
הוראות תחזוקה :
המוכר חייב לצרף לחוזה המכר לא רק מפרט המתאר בשקיפות את רכיבי הדירה, אלא עליו לצרף ספר תחזוקה הכולל הוראות שימוש והפעלה. מה שמטיל עליכם הרוכשים את הנטל לעיין בהוראות התחזוקה, ללמדם ולפעול על פיהם. ומנגד הקבלן יוכל להתלות על הוראות התחזוקה ככל שיוכח כי הרוכש לא פעל בהתאם להוראות התחזוקה ולטעון כי הרוכש פעל ברשלנות ולפיכך יש לפוטרם מכל חיוב. על כן, חובה על הרוכש לעיין בספר התחזוקה ולנהוג על פיו. הדבר יועיל גם לו וגם לקבלן ושניהם יצאו נשכרים.
תקופה הבדק והאחריות לאי התאמה יסודית:
הכוונה היא לכשל קונסטרוקטיבי בחלקי הבניין דבר הנוגע להבטחת יציבותו. במקרה של אי התאמה יסודית תקופת הבדק והאחריות תתפרש על פני 20 שנה! חשוב לציין בהקשר זה כי קביעת המחוקק הינה קוגנטית וזה אומר שלא ניתן להתנות עליה בהסכם המכר מול הרוכש והיא מטילה אחריות על הקבלן בכל הנוגע לתנודות הבניין בקרקע... היא גם ואינה תלויה מבחינה משפטית בנושאים כמו כלל ההתגלות על פי סעיף לחוק ההתיישנות ו/ מדובר בקביעה אובייקטיבית שאינה מצריכה מצד הקונה הוכחה בדבר העדר רשלנות מצידו של הקונה.
מוכר שלא מסר מפרט
ההסכם צריך להיות מפורט ככל האפשר פירוט טכני לגבי כל הפרטים כמו נקודות חשמל, קרמיקה, מטבח ועוד... מי שלא צירף להסכם מפרט טכני ראוהו כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות הענין, למרות ההגנה בחוק אני ממליצה בחום להיכנס לפרטים הקטנים ולקבל מפרט אליו התחייב הקבלן.
הנכס לא נמסר במועדו? החוק מפצה בשל איחור במסירה
המוכר מחויב בפיצוי כספי מפאת אי העמדת הדירה במועד וזאת לאחר 60 ימי איחור. לקונה שלושה נתיבים:
- תביעת נזק ממשי שנגרם לו.
- תביעה לפי מפתח של 150% מהסכום המוסכם בחוזה, זאת למשך 9 חודשי איחור ובגין כל חודש נוסף של איחור 125%.
- וביטול חוזה ודרישה להשבה כספית ופיצוים וזאת אם הוגדר בהסכם כי , האיחור במועד מסירת הדירה מהוה תניה יסודית. בהעדר תניה יסודית בעניין הפסיקה קובעת, כי איחור של למעלה משנה במסירת הדירה מהוה הפרה מהותית, שנותנת לרוכש את הזכות להודיע על ביטול הסכם הרכישה.
לא חתונה קאתולית! קביעת חברת אחזקה:
מומלץ לציין בחוזה המכר את זהותה של חב' האחזקה ותנאי ההתקשרות. עם זאת לא לא ניתן לשלול מנציגות הבית את האפשרות לבטל את ההסכם החוזי שבינה לבין חברת האחזקה כבר בחלוף שלוש שנים.
רישום זכויות:
חובה על המוכר לרשום את דירת הקונה בלשכת מרשם המקרקעין כיחידה נפרדת בתוך שנה ומחצה לכל המאוחר ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה. כדאי להבטיח את הנושא בהסכם המכר ולקבל אף בטוחה בנושא מורכב זה. ומומלץ טרם הרכישה לבדוק את נושא הרישום וההסתברות לקיומו ללא בעיה.
התניה לטובת המוכר:
כל ויתור על זכויות מצד קונה בקשר לאי התאמה שמהוה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה, או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל. החוק מגן כאן על העברה מקונה לקונה ולא מאפשר לותר על זכויותיו!
ואחרון תקופה הבדק:
תקופת הבדק לעבודות ומוצרים השתכללה וכוללת פריטים כמו מסגרות, נגרות, חיפוי, דוודים,איטום ועוד ותוחמת את תחום האחריות בזמן. קיימת רשימה מפורטת מאוד וכדאי לעיין בה.
רכישת דירה היא אחת מהעסקאות המשמעותיות והיקרות ביותר אשר עומדות בפני כל אדם. מניעים תמימים של חסכון חוסר מודעות או אפילו אמונה בקבלן יכולים לגרום לרוכשי הדירה לוותר על שירות עורכי דין המתמחה בתחום הנדל"ן, מומלץ להתייעץ וזאת על מנת למנוע בזבוז זמן והמון המון כאבי ראש... שיהיה בהצלחה!!
הבהרה: המידע בכתבה זו הינו כללי בלבד ואינו מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי
