צילום: pixabay

השקעת נדל"ן הייתה מאז ומעולם אפיק השקעה חביב במיוחד על הישראלים, כשעדות טובה לכך היא נהירתם של ישראלים רבים לגידור הונם באמצעות 4 קירות וגג מעליהם שגרמה לעלייה חסרת תקדים במחירי הנדל"ן בארץ ובארה"ב.

בעקבות ההתפתחויות והתמורות הרבות בעולם הנדל"ן, בתקופה האחרונה פותחה שיטת השקעה  ייחודית בשם “מולטי של סינגלים” (Multi-Singles) המציעה לישראלים שמעוניינים להשקיע בנדל"ן דרך יצירתית ונוחה במיוחד לקבל תשואה נאה על השקעתם תוך צמצום הסיכון הנלווה לו – כפי שמיד נרחיב.

מהו מולטי של סינגל?

צורת רכישה ייחודית של מקבצי נכסים, לא בהכרח באותו אזור גאוגרפי והכנסתם תחת מעטפת של חברה אחת. הרעיון זה לקנות ממוכר אחד או מס' מוכרים מספר בתים שלא תלויים אחד בשני ולהנות מצד אחד ממימון זול של בנק ומצד שני מפיזור גדול של נכסים ורמת הסיכון.

ברוב מוחלט של המקרים הנכסים מנוהלים ומתוחזקים על ידי חברת ניהול המאגדת תחתיה את כלל השירותים והניהול השוטף.

השקעה במולטי של סינגלים

עד לאחרונה, השקעות בסדר גודל כזה היו שמורות לשחקנים הגדולים בשוק (חברות מוסדיות ובעלי הון עצמי גבוה) זאת מאחר ואיגוד של מתחמים אלו הוא יקר באופן יחסי מהשקעה בבית יחיד או בקרקע ודורש ניסיון תפעולי רחב עם קשרים וזרועות ביצוע במדינות היעד.

מודל זה שפותח בשנים האחרונות והובא ארצה ע"י הכלכלן גולן ספיר מדבר על רכישת כלל הנכסים תחת שותפות מרכזית אחת (LLC) כשלכל משקיע אחוזי אחזקה בעסקה, על פי גובה השקעתו. כלומר, כעת, במסגרת מגבלת הניצעים בחוק ני"ע, במקום שההשקעה בפרויקט רחב היקפים מסוג זה תהיה מחוץ להישג ידו של משקיע פרטי בודד, הוא יכול להיכנס להשקעה ביחד וכמו השחקנים הגדולים והמוסדיים ולחלוק עימם את הסיכונים והרווחים.

היתרונות להשקעה במולטי של סינגלים

הפחתת עלויות תחזוקה בנכס – משקיעים רבים חווים בשלב מאוחר בהשקעתם הוצאות משמעותיות הנובעות מתקלות תחזוקה בנכס אשר יכולות להשפיע באופן דרמטי על התשואה המתוכננת מההשקעה. במודל מולטי של סינגל ההוצאות מתחלקות בין כלל המשקיעים. כלומר, אם חלילה התרחשה תקלה בצנרת, בעיית תשתית, שיפוץ כתוצאה ממפגע טבע או כל בעיה אחרת – מדובר בבעיה כללית לפרוטפוליו של הפרויקט ובהתאם העלות שעל המשקיע כבעל הנכס לשאת מתחלקת בין כלל בעלי היחידות. חלוקה זאת מורידה באופן יחסי את עלות התחזוקה ו/או לא מותירה את בעל הנכס כיחידי שצריך להתמודד עם אותו כאב ראש שבסופו של דבר כל בעל נכס פוגש.

חלוקת הסיכון – פעמים רבות משקיעים "נתקעים" ללא שוכרים. השקעה מסוג זה מצמצמת את הסיכון בכך שחלוקת ההכנסות והרווחים מתחלקת בין כלל בעלי יחידות הדיור. באופן זה תמיד ישנו החזר על ההשקעה גם אם היחידה הספציפית איננה מושכרת.

שותפות עם השחקנים הגדולים – הייחודיות במודל זה הוא שכל משקיע בפרוטפוליו, גם הקטנים ביותר, נכנסים לעסקה בכובע של היזמים יחד עם השחקנים הגדולים. בצורה הזאת הם בטוחים שהאינטרסים שלהם נשמרים בתנאים הטובים ביותר.

יציבות – בארה"ב שוק הבתים הפרטיים הינו היציב ביותר לעומת שווקי הנדל"ן האחרים, כגון המולטי פמילי, הנדל"ן המסחרי והמשרדים. בדגש על המסחרי, שערכם פוחת למול חווית הצריכה האינטרנטית או המולטי פמילי שהלך והתייקר עד ש"יצא מהטרנד". ניתן לראות שלאורך שנים השקעות בשוק הדיור הפרטי בארה"ב נשארו יציבות ובמגמת עליה. ניתן לראות עדות לכך בעליית המחירים בחצי שנה האחרונה למרות ואולי בגלל מגפת הקורונה.

גרף זה מראה שההיצע הולך ופוחת והמחירים מאמירים בשוק הבתים הפרטיים

לסיכום – השקעה במודל מולטי של סינגלים כעתיד של השקעות הנדלן

השקעה במודל זה מציע אפיק חדש ואטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים המחפשים השקעת נדלן נוחה עם סיכון מופחת ובעלת תשואה נאה.  

מאמר זה נכתב בשיתוף פעולה עם "ספיר-ברנובסקי" בית להשקעות בנדל"ן המתמחה בשוק האמריקאי מזה שנים רבות. למידע נוסף ופרטים על השקעות בארה"ב ניתן להיכנס לאתר (https://www.sbc-investments.com/) או לפנות ישירות לשירות המשקיעים במייל [email protected]

* האמור בכתבה כולל תוכן ומידע מסחרי/שיווקי ומערכת "שמשנט" אינה אחראית למהימנותו. פרסום התכנים והמידע המסחרי בכתבה אינו מהווה המלצה או הצעה מטעם "שמשנט" לרכוש ו/או להשתמש בשירותים או המוצרים בכתבה.