הרשימה שלהלן אינה כוללת את כלל הבדיקות הקיימות בעת רכישת דירה יד שנייה, הבדיקות נערכות בהתאם לעסקאות המשתנות הקיימות בשוק המקרקעין, לכן, מומלץ ואף רצוי להתייעץ עם מחלקת הנדל"ן במשרדנו אף בטרם שלב המו"מ לקראת הרכישה המיוחלת.
הבדיקות המקדימות בטרם שלב המו"מ על הסכם המכר:
במידה ומדובר ברכישת דירה בבניין ניתן ללמוד על היסטוריה של הבניין בהוצאת "תיק בניין" המצוי במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, שם נבין האם קיימות חריגות בניה בבניין, קיומם של צווים והתכתבויות עם דיירי הבניין. כמן כן, נבין האם הקיימות זכויות בנייה נוספות לבניין עצמו או לחלופין לדירה אותה רכשנו כגון הצמדות המזכות בזכויות בנייה וכיוצ"ב.
בדיקה בתקנון הבניין על מנת לוודא שאין הגבלות למכירת הדירה, חלוקת הוצאות, החלטות בעניין זכויות בנייה ועוד.
בדיקות בקשר עם המצב הנוכחי והעתידי בסביבת הממכר כגון הימצאות של אנטנות סלולאריות, מפגעים סביבתיים, אוכלוסייה וכל מה שחשוב לאורך החיים האישיים שלנו.
בנוסף עלינו לערוך סיור בנכס עצמו בכדי לבחון את טיבו של הממכר בכל הקשור למצבו שכן פעמים רבות לאחר הרכישה מתגלים פגמים משמעותיים כגון רטיבויות סדקים וליקויי בנייה חמורים.
מימון - טרם החתימה על חוזה מכר או כל נייר בו כתובה התחייבות או הסכמה בין הצדדים, יש לוודא כי בידינו מקורות מימון בד"כ הבנק המלווה נותן אישור עקרוני למשכנתא כנגד רכישת הדירה. צעד זה ימנע להגיע למצב בו התחייב הרוכש על גב מסמך מסוים ואין ביכולתו לממן את הרכישה דבר אשר עשוי להביא לכדי תשלום פיצוי למוכר.
בדיקות בנסח הטאבו:
קיימת חשיבות עליונה להוצאת נסח טאבו העדכני ביותר אשר הומצא מאתר הרשמי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין ובסמוך למועד חתימה על הסכם המכר זאת על מנת להבטיח כי המוכרים הינם בעלי הזכויות בנכס על הבדיקה להיערך בכפוף להצגת תעודת הזכות של מי הטוענים לבעלות על הנכס.
כמן כן, יש לבחון האם מוטלים ברישומים שעבודים או משכנתאות הגבלות בעברת הזכויות הערות אזהרה לטובת אחר ועוד.
קבלת מסמכים מהמוכר טרם תשלום מלוא התמורה עבור הנכס.
אישור על תשלום מסים:
עד למועד העברת מלוא התמורה מוטלת על המוכרים והרוכשים לדאוג לתשלום מלוא המיסים בהם הם חייבים או לחלופין להציג פטור ממס שבח או ממס רכישה בהתאמה.
שטרות העברת זכויות:
כאשר הדירה רשומה בטאבו יש לדאוג כי במועד חתימה על הסכם המכר יועברו לידי הרוכשים שטרות העברת זכויות עדכניות על פי האתר הרשמי של רשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין חתומות.
ייפוי כוח לב"כ הרוכשים:
ייפוי כוח של בא כוח המוכרים לידי ב"כ הרוכשים לפעול לשם העברת הזכויות בנכס לידי הרוכשים.
אישור לטאבו מהרשות המקומית:
אישור זה נדרש לשם העברת הזכויות ע"ש הרוכשים וקובע כי אין ברשות המקומית חובות כלשהם על הנכס כגון: היטל השבחה, ארנונה ומים, האישור תקף ל-30 יום מיום קבלתו.
מומלץ לב"כ הרוכשים לוודא כי קיים מנגנון בהסכם המכר המורה על השארת חלק מהתמורה בגין רכישת הנכס בחשבון נאמנות (בד"כ התקבול האחרון על פי נספח התשלומים) המהווה ערובה כך שהמוכרים ידאגו להמציא כל אחד מהמסמכים נדרשים בכדי לקדם את עסקת המכר כך שהזכויות יועברו בהקדם האפשרי לטובת הרוכשים במינימום סיבוכים מיותרים.
חשוב לציין כי בעסקאות מקרקעין יש חשיבות מוגברת בהיוועצות עם עורך דין המומחה בתחום, ניסיון לחסוך בעלויות הליווי הובילו לא מעט רוכשים ומוכרים להוצאות גבוהות בהרבה משכ"ט, יתרה מכך נגרמה עוגמת נפש והתעסקות אורכת שנים בין כותלי בית המשפט.
כותב המאמר: עו"ד נתנאל פרץ.
קניון נעימי, דרך יצחק רבין 2, בית שמש.
9958551 | ת.ד. 35 | טלפון : 0532411153 | פקס: 077-3506163 | מייל : [email protected]