עיריית בית שמש ביקשה לבחון פיתוחם של שכונות חדשות וקליטת תושבים חדשים עיר. העירייה הבינה כי קליטת אוכלוסיה במדרג סוציו אקונומי נמוך כרוכה בלא מעט עלויות ממש כמו שהאוכלוסיה שעתידה להגיע במסגרת הסכמי הגג היא כזו, ולכן ביקשה לבדוק את העלויות כדי לתבוע אותם מהמדינה שביקשה לקדם בניית אלפי יחידות באמצעות תכנית הסכמי הגג.
לשם כך הזמינה העירייה דו"ח מאת חברת אורבניקס במטרה לבחון את משמעות הפיתוח המתוכנן לפי תכנית הסכמי הגג.
חברת אורבניקס עובדת עם המרכז לשלטון מקומי, היא גם מייעצת למשרד השיכון, ולא פעם היא ייעצה גם למשרד הפנים. החברה מתמחה במספר נושאים, אחד מהם הוא בדיוק מה שהעירייה ביקשה לבדוק: ליווי רשויות בקידום הסדרים כספיים עם המדינה, לרבות הסכמי גג וכן בדיקות כלכליות לאספקת שירותים מוניציפאליים וניתוח משמעות סל שירותים לתושב.
חב' אורבניקס קבעה מספר נתונים מאוד חשובים בדו"ח שהגישה לעירייה עוד בשנה שעברה. כך היא כותבת, למשל: "כדי לאזן את הגרעון הצפוי ממימוש תכנית בנייה מסיבית כמו זו המוצעת בהסכמי הגג, חייבת העירייה לגייס לעצמה הכנסה מאלפי מטרים של מסחר."
הדו"ח שלא פורסם מעולם, קובע כי לבית שמש נדרשים 360 אלף מ"ר של מסחר. רק כדי לסבר את אוזניכם, כמה המספר הזה חלומי ואסטרונומי, קניון לב הרמה עומד על 14,000 מ"ר, בקניון נעימי יש בערך 40 אלף מ"ר מסחר ושירותים. כמה מרכזים מסחריים יכולה העיר הזו לפתח כדי שהיא תוכל להתממש כלכלית?. ברור כי פיתוחם של מרכזי מסחר קודם כל קשור למצב הסוציואקונומי, ככל שהמצב נמוך יותר ייפתחו פחות מוקדי מסחר.
בהתאם לאותו דו"ח של חברת אורבניקס על פי תרחיש של שמירה על אותה רמת שירותים לתושב כפי שמסופקת היום, צפוי גירעון כספי במסגרת התקציב של הרשות בשנה הראשונה בסכום של כ- 41 מיליון ₪. בשנה החמישית כבר אומרת החברה ע"פ חוות דעת מומחיה הכולל צוות ברמה מקצועית גבוהה כי העירייה תגיע לגירעון של 72 מיליון ₪.
ההסכם בין משרדי האוצר והשיכון לבית שמש כולל בנייה של 17,023 יחידות דיור אשר ישווקו בחמש שנים בין 2015 ועד 2012. למספר זה צריך להוסיף כ-20% דירות נוספות במסגרת תקנות שבס.
האם חתימה על ההסכם אכן תקדם את בית שמש? אז למה בכל זאת הולכים לחתום על הסכמי הגג האלה אם הם כל כך רעים לנו התושבים?
בחודש ספטמבר 2016 קיימה מליאת מועצת העיר ישיבה לדיון על הסכמי הגג. הפלא ופלא, בישיבה בכלל לא מוזכר דו"ח אורבניקס ולא אזהרותיו. שם בישיבה התהדרו אבוטבול ומונטג כל אחד בתורו בהגשמת הפנטזיה שלהם על בית שמש רבתי.
האם זה רק יד המקרה שהדו"ח הזה לא פורסם? האם זה רק במקרה שבישיבת מליאת מועצת העיר איש, כולל המתייחסים לתכנית לא הזכירו במילה אחת את הדו"ח שיש לראות בו כתב אזהרה חמור מאוד לגבי כוונת החתימה.